Estimer un bien immobilier

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en septembre 2020

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Estimer un bien immobilier

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Vous serez amené à faire estimer un bien immobilier à diverses occasions : dans le cadre d'une succession, dans le cadre d'une déclaration fiscale, dans celui d'un achat ou tout simplement dans le cas d'une cession.

Plusieurs solutions sont disponibles, on peut ainsi faire estimer un bien par un notaire, un expert ou un agent immobilier.

Voici comment faire estimer un bien immobilier.

Solution 1 : Faites estimer votre bien par un notaire

Faire estimer son bien par un notaire comporte plusieurs avantages :

  • La délivrance d'un document difficilement contestable, car les actes notariés ont valeur légale.
  • L'absence de risques de sous-évaluation, car un notaire est assermenté et se doit d'agir dans l'intérêt de son client.

On utilisera les services d'un notaire surtout dans le cadre d'une vente, afin de s'assurer que l'on ne cédera pas son bien en dessous des prix du marché, le même notaire pouvant encadrer la cession.

Il s'agit de la solution d'expertise la plus coûteuse.

L'annuaire des notaires de France permet de trouver l'adresse de l'étude la plus proche de son lieu de domicile.

Solution 2 : Faites estimer votre bien par un expert immobilier

Attention, il existe plusieurs types d'experts dans ce domaine.

L'expert en diagnostic immobilier

L’expert en diagnostic immobilier est titulaire d'une certification délivrée par la COFRAC (comité français d'accréditation), et est habilité à mesurer la surface du logement, la teneur en amiante, en plomb, à déterminer la performance énergétique ainsi que le degré d'isolation.

Son expertise est légalement reconnue, ses prix varient en fonction de la pratique.

L'expert immobilier

L’expert immobilier possède une formation sur différents secteurs (bâtiment, urbanisme, fiscalité…). Son travail se porte exclusivement sur l'estimation de la valeur marchande ou de la valeur locative d'un bien immobilier.

Son expertise possède une valeur morale, mais n'est pas recevable par un tribunal pour les cas de prise d'hypothèque.

Cependant, il est largement accepté par les établissements financiers, les études de notaires ainsi que par l'administration fiscale.

Les prix de son expertise varient selon les pratiques.

L'expert en bâtiment

L’expert en bâtiment est plus concerné par le côté technique que par le côté financier, on fait cependant appel à ses services lors d'une évaluation de valeur suite à un sinistre.

Solution 3 : Faites estimer votre bien immobilier par une agence immobilière

Il s'agit de la solution la plus souvent retenue par le grand public, car elle est gratuite et acceptée par les banques et sociétés de crédit, par les notaires et même par l'administration fiscale.

La réglementation entourant les agences immobilières est très stricte, cependant leur expertise peut être influencée par des facteurs commerciaux, même si ce fait est peu répandu.

Une agence immobilière peut également délivrer un certificat de valeur locative dans le cadre d'un investissement locatif par exemple.

Consulter la fiche pratique Ooreka

Solution 4 : Évaluez votre bien vous-même

Vous pouvez aussi choisir d’évaluer votre bien vous-même. C’est même souvent la première étape avant de faire appel à un professionnel.

Dans ce cas, vous pouvez vous appuyer sur le service « Patrim - Rechercher des transactions immobilières » créé par la Direction générale des finances publiques, et accessible via votre espace personnel du site Impot.gouv.fr. L'estimation est établie à partir des statistiques de transactions de biens comparables vendus sur une période donnée, à proximité.

Par ailleurs, l'article L. 112 A du Livre des procédures fiscales (issu de la loi ESSOC n° 2018-727 du 10 août 2018) prévoit que l’administration fiscale contribue à la transparence des marchés fonciers et immobiliers, en rendant librement accessibles au public, sous forme électronique, les éléments d’information qu’elle détient au sujet des valeurs déclarées à l’occasion des mutations à titre onéreux intervenues au cours des 5 dernières années. Le décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018 précise que toute personne peut obtenir un fichier de format standard contenant pour chaque mutation : sa date, sa nature, son prix, l'adresse, les références cadastrales et le descriptif du bien.

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