Formulaire :Check-list pour l'évaluation d'un bien immobilier dans le cadre d'une succession

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en septembre 2020

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septembre 2020

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À quoi sert ce modèle ?

Si vous avez hérité d'un bien immobilier et si vous êtes assujetti aux droits de succession, le fisc va vous demander d'évaluer ce bien à sa valeur vénale. La notion de valeur vénale ne répond à aucune définition légale mais la jurisprudence considère qu'il s'agit de la valeur du bien compte tenu des caractéristiques du marché immobilier local.

Afin de faire une bonne évaluation du bien pour éviter un redressement fiscal, suivez de près la présente check-list.

Notice : Check-list pour l'évaluation d'un bien immobilier dans le cadre d'une succession

La valeur du bien devant être déterminée à la date du décès de votre parent, la check-list qu'il faut suivre pour l'évaluation comporte trois étapes essentielles :

  • la prise en compte de l'évolution des prix de l'immobilier dans le secteur où se trouve le bien depuis sa dernière évaluation ou depuis la date à laquelle vos parents l'avaient acheté. Cette démarche préalable permet de se faire une première opinion,
  • le recoupement de la valeur déterminée ci-dessus avec les prix auxquels des biens qui font partie de la même copropriété ou qui se trouvent dans la même rue ont été vendus récemment,
  • la prise en compte des éléments pouvant justifier une différence de valeur au mètre carré entre le dernier bien vendu dans la même copropriété (ou dans la même rue s'il s'agit d'une maison) et celui dont vous avez hérité.

Sachez que les services fiscaux se basent souvent sur les transactions concernant des biens situés dans le voisinage du bien évalué par un contribuable pour apprécier la sincérité de sa déclaration.

Vous pouvez vous-même vous appuyer sur le service « Patrim - Rechercher des transactions immobilières » créé par la Direction générale des finances publiques. Ce service est accessible via votre espace personnel du site impot.gouv.fr. Il fournit une estimation établie à partir des statistiques de transactions de biens comparables vendus sur une période donnée, à proximité.

Bon à savoir : lors d'une succession, il est nécessaire de fixer la valeur réelle du bien immobilier. Cette valeur est déterminée en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente. En cas de vente du bien à un prix inférieur, l'administration fiscale est en droit de réclamer une rectification, car le prix conclu sert de base au calcul des impôts et taxes. Pour fixer la valeur réelle du bien, l'administration fiscale peut comparer des biens globalement semblables, et non plus identiques ou « intrinsèquement similaires » (Cass. com., 20 février 2019, n° 17-24.593).

Formulaire

Check-list pour l'évaluation d'un bien immobilier dans le cadre d'une succession

La prise en compte de l'évolution des prix de l'immobilier dans le secteur où le bien se trouve

  • Date d'achat de ce bien par vos parents : _______

  • Prix qu'ils ont payé lors de l'achat : ________________ €

  • Si le bien a été évalué depuis son achat par vos parents à l'occasion de la déclaration de succession de votre parent prédécédé, d'une donation ou d'une déclaration au titre de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI qui remplace l'ISF depuis le 1er janvier 2018) :

    • date de cette évaluation : ____________

    • évaluation du bien à cette date : _______________________€

  • Évolution des prix des biens immobiliers dans le secteur où se trouve ce bien depuis la date de son achat par vos parents ou depuis la dernière évaluation qui a été faite : __ %

  • Après prise en compte de ces éléments, la valeur théorique de ce bien s'élève à :
    ____________€

L'analyse des transactions concernant les biens situés dans le voisinage

Pour faire une évaluation aussi proche que possible de la réalité, vous avez intérêt à rechercher les biens qui se trouvent dans la même copropriété (ou dans la même rue s'il s'agit d'une maison) et qui ont été vendu récemment. Demandez les fiches hypothécaires de ces appartements et renseignez-vous pour connaître leur superficie (depuis l'entrée en vigueur de la loi Carrez, ce renseignement figure obligatoirement dans l'acte de vente qui est publié au bureau des hypothèques).

  • Bien situé dans le même immeuble ou dans la même rue et vendu dernièrement :

    • Date à laquelle ce bien a été vendu : __________

    • Prix auquel il a été vendu : ______________________ €

    • Surface habitable : _________ mètres carrés

    • Prix de vente au mètre carré : ____________ €

    • Éléments qui pourraient justifier une différence entre la valeur au mètre carré de cet appartement et celle du bien dont vous avez hérité (ces éléments peuvent être par exemple une différence au niveau de la luminosité ou le fait que les deux biens soient situés à des étages différents) : __________________________________________

  • Évolution des prix de l'immobilier dans ce secteur depuis que la vente du dernier bien faisant partie de cette copropriété à avoir été vendu : _______ %

  • Calcul de la valeur du bien dont vous avez hérité à partir du prix de vente au mètre carré du dernier bien vendu :

    • Rappel de ce prix : _____________ €

    • Surface habitable de l'appartement que vous avez hérité ___________ mètres carrés

    • La valeur théorique de cet appartement ressort donc à _________ € après la multiplication de la surface de cet appartement dans le prix de vente au mètre carré du dernier appartement de l'immeuble à avoir été vendu.

La prise en compte des éléments pouvant justifier une différence de valeur

Après avoir fait ce calcul, il convient de vous renseigner pour connaître l'impact des éléments qui peuvent entraîner une différence entre la valeur au mètre carré du dernier appartement vendu et la valeur au mètre carré du bien dont vous avez hérité (et notamment les travaux dont le bien dont vous avez hérité aurait besoin).

Des personnes compétentes vous ont signalé que ces éléments entraînent une différence de valeur de : ___________ €

Il en résulte que le bien que vous avez hérité peut être évalué à ____________ €

Vous constatez une différence importante entre cette valeur et celle qui résulte de la prise en compte de l'évolution des prix de l'immobilier dans le secteur : oui / non (si oui, il convient de demander l'avis d'un expert).

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