SCI familiale succession

À jour en Septembre 2017

Écrit par les experts Ooreka

La SCI permet de faciliter la transmission d'un patrimoine immobilier.

Il est possible de prévoir, de son vivant, la transmission d'une partie du patrimoine via différents moyens : contrat (assurance-vie, contrat de mariage, clauses de préciput ou de tontine, SCI), donation, testament.

La constitution d'une SCI familiale est un moyen très avantageux de transmettre du patrimoine.

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SCI familiale et succession : associés en famille

La SCI familiale est une Société Civile Immobilière. Elle est constituée entre plusieurs associés d'une même famille, dont le désir commun est de créer, gérer puis transmettre du patrimoine immobilier.

Les conditions de fonctionnement :

  • les associés apportent chacun de l'argent ou des biens, éventuellement en proportions inégales, dans le but de créer un patrimoine immobilier,
  • le patrimoine immobilier ainsi créé - un ou plusieurs immeubles (maisons, appartements) apportés ou acquis - est géré par les associés, sous le contrôle d'un gérant, et appartient à la société : chaque associé est propriétaire de parts sociales, dont il dispose librement, un associé peut vendre ou donner ses parts,
  • au décès d'un associé, ses parts sociales, qui font partie de sa succession, sont transmises à ses héritiers.

Bon à savoir : un mineur peut être associé d'une SCI. Cependant, en présence d'associés mineurs, la vente d'un bien immobilier détenu par une SCI nécessite une autorisation du juge des tutelles préalable à la délibération de l'assemblée générale autorisant cette vente. La sanction de l'absence d'autorisation du juge est la nullité de la vente, comme le rappelle régulièrement la Cour de cassation (par exemple, Cass. 1re civ., 17 mai 2017, pourvoi n° 15-24840).

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Achat en indivision ou SCI familiale succession ?

Le régime de la SCI se rapproche du régime de l'indivision dans la mesure où plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien. Mais la SCI permet de pallier certains inconvénients de l'indivision :

SCI familiale succession : les avantages
  Indivision SCI
Gestion des biens Nécessite l'accord de tous les propriétaires indivis : cette situation est délicate en cas de mésentente des propriétaires et peut entraîner un blocage. Assurés par le gérant qui dispose de pouvoirs établis dans les statuts de la SCI.
Parts Un propriétaire indivis peut souhaiter récupérer sa part sur le bien indivis : un seul propriétaire peut, du seul fait de sa volonté, provoquer la vente du bien. Un associé de SCI peut souhaiter récupérer sa part sur le bien immobilier géré par la SCI :
  • l'associé peut céder ses parts sociales afin de récupérer sa part du bien en argent,
  • le bien n'est pas perdu.

SCI familiale et succession : des avantages successoraux

La SCI est une solution avantageuse sur de nombreux points.

Protection du concubin survivant : avantages SCI familiale succession

Sous certaines conditions, la constitution d'une SCI sur un logement assure la protection du concubin survivant. Il faut pour cela prévoir un montage juridique complexe : l'intervention d'un notaire est conseillée.

SCI familiale et succession : le cas des concubins
Les concubins se partagent l'usufruit et la nue-propriété des parts sociales Un concubin détient l'usufruit de la moitié des parts sociales (parts n° 1 à 100), et la nue-propriété de l'autre moitié des parts sociales (parts n° 101 à 200). L'autre concubin détient ce qu'il reste : l'usufruit sur les parts sociales n° 101 à 200 et la nue-propriété sur les parts sociales n° 1 à 100.
Décès d'un concubin Le concubin survivant récupère la pleine propriété des parts sur lesquelles il détenait la nue-propriété et conserve l'usufruit qu'il détenait. Il conserve l'entière jouissance du bien immobilier.

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Donation : deux avantages de la SCI familiale succession

En matière de donations, la constitution d'une SCI familiale présente deux avantages majeurs :

SCI familiale succession
Avantages Principe
Réduction des droits de donation
  • La donation de parts sociales d'une SCI est soumise au paiement de droits de donation, calculés sur la valeur des parts sociales.
  • La valeur des parts sociales tient compte des dettes de la SCI. Si la SCI est endettée, les droits à payer seront moins élevés, car calculés sur une valeur peu élevée des parts sociales.
Bénéfice des abattements successifs
  • Les droits de donation sont calculés après déduction d'un abattement, renouvelable tous les 6 ans.
  • Ainsi, il est possible de transmettre un immeuble de SCI en totale exonération de droits de donation. Il suffit de donner des parts sociales tous les 6 ans, dans la limite de l'abattement.

Bon à savoir : Tout comme la donation partage, la SCI permet également d'éviter l'indivision entre les héritiers, chacun recevant un lot déterminé et séparable.

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