Donation d'un terrain

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en juillet 2020

Sommaire

 

La loi de finances pour 2015 souhaite inciter les donations de terrains à bâtir et d'immeubles neufs à usage d'habitation, afin d'aider à la relance du logement en libérant du constructible immobilisé.

Pour cela, elle crée des exonérations et abattements supplémentaires permettant d'alléger les droits de donation dans le cadre de transmissions familiales. Ces dispositions ne s'appliquent que de manière temporaire. Ooreka fait le point maintenant.

Donation d'un terrain à bâtir

Conditions requises

L'exonération des droits de mutation à titre gratuit impose que l'acte de donation contienne l'engagement exprès par le donataire, pris pour lui et ses ayants droit (successeur à titre particulier ou universel), de réaliser et d'achever des locaux neufs à usage d'habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date de l'acte. 

Selon l'administration fiscale, les locaux neufs à usage d'habitation représentent des immeubles à usage d'habitation, dont la construction a été achevée et qui n'ont encore jamais été habités.

En outre, l'exonération des droits de mutation à titre gratuit impose que le donataire ou les ayants droit bénéficiaires justifient expressément, à l'expiration du délai de 4 ans de l'engagement, de la réalisation et de l'achèvement des locaux destinés à l'habitation. Faute de justification, l'administration fiscale est en droit de remettre en cause :

  • l'exonération dont a bénéficié la transmission à titre gratuit du terrain à bâtir en pleine propriété ;
  • l'exigibilité du complément des droits de mutation à titre gratuit.

Selon les dispositions fiscales, la date d'achèvement de l'immeuble d'habitation est celle à laquelle l'état d'avancement des travaux de construction permet une utilisation du logement conforme à la destination prévue (habitation familiale ou personnelle). La preuve de l'achèvement conforme de l'habitation est apportée par la présentation de la déclaration d'achèvement des travaux ou du certificat de conformité.

L'article 790 H du Code général des impôts prévoit un abattement particulier s'appliquant avant calcul des droits de donation lorsque les conditions suivantes sont réunies :

  • donation d'un terrain à bâtir ;
  • en pleine propriété (pas de réserve d'usufruit possible) ;
  • constatée par acte authentique avant le 31 décembre 2015 ;
  • avec engagement par le donataire de construire des logements sur ce terrain, la déclaration d'achèvement des travaux devant intervenir dans les 4 ans de la donation.

En cas de donation-partage avec soulte, l'exonération des droits de mutation à titre gratuit bénéficie au donataire bénéficiaire qui reçoit le terrain à bâtir, et sur lequel il a pris l'engagement exprès, pour lui et ses ayants droit, de construire et d'achever des locaux neufs destinés à l'habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date de l'acte de donation. Cet acte doit comporter la mention particulière qu'aucune donation antérieure n'a été consentie par le donateur au profit du même donataire au cours des 15 années précédant chacune des donations.

Non-respect de l'engagement

En cas de non-respect de cet engagement, l'exonération sera remise en cause. Les droits seront recalculés sans tenir compte de l'abattement, et l'administration fiscale y ajoutera des pénalités de retard ainsi qu'une amende de 15 % (sauf circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté du bénéficiaire, à démontrer).

Application de l'abattement

L'abattement s'applique par donateur et non par donataire, ce qui signifie qu'il sera le même qu'il y ait un ou plusieurs donataires. Il s'élève à :

  • 100 000 € pour les donations en ligne directe (ascendant ou descendant) ou au conjoint marié ou pacsé ;
  • 45 000 € pour les donations à un frère ou une sœur ;
  • 35 000 € pour les autres donations.

Cas n° 1

Monsieur X est propriétaire d'un terrain à bâtir d'une valeur de 180 000 € qu'il veut transmettre à son fils. Voici le calcul des droits applicables :

  • valeur du bien transmis – 180 000 € ;
  • abattement général au profit du descendant – 100 000 € ;
  • abattement spécifique donation terrain à bâtir – 100 000 € ;
  • assiette taxable – néant ;
  • droits à payer – exonération.

Cas n° 2

Monsieur X est propriétaire de 2 terrains à bâtir d'une valeur de 180 000 € chacun, qu'il veut cette fois transmettre à chacun de ses 2 enfants.

Dans ce cas, l'abattement spécifique pour donation de terrain à bâtir de 100 000 € doit être divisé par 2 car, selon les dispositions fiscales, l'ensemble des donations consenties par un même donateur ne peut être exonéré qu'à hauteur de 100 000 € :

  • valeur du bien transmis – 180 000 € ;
  • abattement général au profit des 2 descendants – 100 000 € ;
  • abattement spécifique donation terrain à bâtir – 50 000 € ;
  • assiette taxable– 30 000 € ;
  • droits à payer – 4 195 € par bénéficiaire de la donation (en l'absence d'abattement spécifique, ce montant aurait été de 14 195 €).

Donation d'immeubles neufs à usage d'habitation

Conditions d'abattement

Seules les donations consenties en pleine propriété peuvent bénéficier du dispositif.

Selon la définition donnée par l'administration fiscale, l'immeuble neuf à usage d'habitation est le bien immobilier dont la construction a été achevée et qui n'a jamais été habité.

La donation doit être constatée par acte authentique signé à compter du 1er janvier 2015, et au plus tard dans les 3 ans de l'obtention du permis de construire. Le notaire doit indiquer dans l'acte de donation la date d'obtention du permis de construire de l'immeuble.

L'article 790 I du Code général des impôts prévoit un abattement particulier s'appliquant avant calcul des droits de donation lorsque les conditions suivantes sont réunies :

  • donation en pleine propriété (pas de réserve d'usufruit possible) ;
  • portant sur des logements neufs dont le permis de construire a été délivré entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 ;
  • constatée par acte notarié dans les 3 ans de la délivrance du permis de construire (avec présentation de la déclaration d'achèvement des travaux et du certificat de conformité) ;
  • logement n'ayant jamais été utilisé ou habité au moment de la donation.

Montant de l'abattement

L'abattement s'applique par donateur et non par donataire. Il s'élève à :

  • 100 000 € pour les donations en ligne directe (ascendant ou descendant) ou au conjoint marié ou pacsé ;
  • 45 000 € pour les donations à un frère ou une sœur ;
  • 35 000 € pour les autres donations.

Cet abattement s'applique dans la limite de la valeur des biens. Il se cumule avec les autres abattements.

Autres dispositifs

Ce dispositif rappelle deux dispositifs anciens toujours en vigueur :

  • Les immeubles achetés neufs entre le 1er juin 1993 et le 31 décembre 1994 bénéficient d'un abattement de 46 000 € par part au moment de leur première transmission à titre gratuit (donation ou succession). Pour cela, le logement doit être affecté à l'habitation principale pendant au moins 5 ans à compter de l'achat.
  • Les immeubles achetés entre le 31 août 1995 et le 31 décembre 1995 bénéficient d'un abattement de 46 000 € par part au moment de leur première transmission à titre gratuit (donation ou succession). Pour cela, le logement doit être affecté à l'habitation principale pendant au moins 2 ans, et le bénéficiaire doit affecter le bien à l'habitation dans les 3 ans suivant la transmission.

En cas de non-respect des dispositions fiscales, le donataire est alors redevable du complément de droits de mutation à titre gratuit, assortis d'un intérêt de retard au taux de 0,40 % à partir du premier jour du mois suivant la date d'expiration du délai de l'enregistrement de l'acte. En outre, un droit complémentaire de 15 % du montant des droits exigibles est appliqué, sauf dans les cas particuliers suivants : licenciement, invalidité, décès du donataire, ou circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté de ce dernier.

Pour en savoir plus :

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