Valeur usufruit

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en septembre 2020

Sommaire

Le droit de propriété comprend :

  • le droit d'user de la chose (la jouissance) ;
  • le droit d'en percevoir les fruits (loyers par exemple) ;
  • le droit d'en disposer (de la vendre).

On peut séparer ces prérogatives en deux : on parle alors de démembrement de la propriété. L'usufruit consiste en le droit d'user de la chose et d'en percevoir les fruits ; la nue-propriété en le droit d'en disposer. Celui qui a le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus s'appelle l'usufruitier ; celui qui a le droit de disposer de ce même bien s'appelle le nu-propriétaire.

usufruit + nue-propriété = pleine propriété

Au terme de l'usufruit, la pleine propriété se reconstitue sur la tête du nu-propriétaire.

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Valeur de l'usufruit : barème fiscal

Ce barème, réévalué en 2004, doit obligatoirement être utilisé lors des transmissions à titre gratuit : donation ou succession. En effet, c'est sur la base de son évaluation que les droits de mutation à titre gratuit seront calculés.

Lors d'une vente, les droits de mutation (enregistrement et taxe de publicité foncière) sont également calculés sur cette valeur fiscale.

Barème fiscal de l'usufruit viager

Le barème fiscal consiste à donner une valeur à l'usufruit en appliquant une décote sur la valeur en pleine propriété du bien. Cette décote varie selon l'âge de l'usufruitier :

  • Plus l'usufruitier est jeune, plus son droit d'usufruit – viager – est appelé à perdurer, et plus sa valeur sera élevée.
  • Plus l'usufruitier est âgé, plus la valeur de l'usufruit sera élevée.

Il est fixé par l’article 669 du Code général des impôts.

Âge de l'usufruitier Valeur de l'usufruit

Moins de 21 ans révolus

90 %

Moins de 31 ans révolus

80 %

Moins de 41 ans révolus

70 %

Moins de 51 ans révolus

60 %

Moins de 61 ans révolus

50 %

Moins de 71 ans révolus

40 %

Moins de 81 ans révolus

30 %

Moins de 91 ans révolus

20 %

Au-delà

10 %

Barème fiscal de l'usufruit temporaire

Si l'usufruit est temporaire (limité à une certaine durée), sa valeur est estimée à 23 % de la valeur de la pleine propriété par tranche de 10 ans, sans fraction. Peu importe l'âge de l'usufruitier.

Pour les personnes morales, l'usufruit est limité à 30 ans.

La valeur d'un usufruit temporaire ne peut excéder celle d'un usufruit viager. Il faut donc quand même tenir compte de l'âge de l'usufruitier.

Valeur de l'usufruit : méthode économique

Lorsqu'il n'est pas imposé d'utiliser la méthode fiscale, il est possible de donner à l'usufruit une valeur économique.

Cette estimation, réalisée au moyen d'une formule mathématique, permet de prendre en compte différents facteurs :

  • l'âge de l'usufruitier (selon des tables de mortalité), son sexe, son état de santé ;
  • mais aussi le rendement du bien (les revenus perçus) pendant la durée de l'usufruit.

Cas particulier de l'usufruit locatif social

L'usufruit locatif social est un démembrement de propriété : l’usufruit du bien immobilier est détenu par un bailleur social, et la nue-propriété appartient à un investisseur privé.

Concrètement, le bailleur social loue les logements à des ménages en fonction de leurs ressources financières. Les locataires sont choisis selon les procédures classiques d’attribution des logements sociaux.

Un an avant le terme de l’usufruit, le locataire est expressément informé par le bailleur de l’extinction du bail à l’expiration de l’usufruit. Il lui est alors proposé de bénéficier :

  • d’une offre de relogement par le bailleur s’il justifie des mêmes ressources financières ;
  • de la possibilité d’acheter prioritairement le logement qu'il occupe en cas de mise en vente ;
  • de la possibilité de signer un nouveau bail de droit commun (3 ans) avec le nu-propriétaire devenu propriétaire (à condition que ce dernier le lui propose).

Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer mais il bénéficie d’un régime fiscal favorable.

Les avantages de l'usufruit locatif social

  • L'acquéreur de la nue-propriété achète un bien immobilier à un prix moindre que sa valeur en pleine propriété et bénéficie de nombreux avantages fiscaux durant la période du démembrement de propriété (les intérêts d’emprunts sont déductibles de ses revenus fonciers, la base imposable de l'IFI est réduite, etc.).
  • Pour le bailleur social, l'acquisition de l'usufruit peut être totalement financée par les loyers perçus.

La valorisation économique de cet usufruit temporaire

  • Si l'usufruit est constitué sur la tête d'une personne physique, et est donc viager, sa valeur dépend de l'âge de l'usufruitier.
  • Si l'usufruit est cédé à une personne morale, on parle alors de valorisation économique de l'usufruit. Décidée au moment de la signature du contrat, cette valorisation est généralement retenue sur la base de 40 % pour l'usufruit et de 60 % pour la nue-propriété.

Pour aller plus loin :

Succession

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